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高層定調(diào)！樓市絕地大反攻

2023-07-30 20:15:56 來源：葉檀財經(jīng)

文/顧天杰

重磅政策接二連三

(資料圖片僅供參考)

平地一聲雷。

兩場重磅會議，一份重要文件，幫助房地產(chǎn)翻開嶄新一頁。

7月27日，住建部召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會。

這次主要討論了建筑行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

來自建筑施工、建設(shè)科技、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的多家國有、民營企業(yè)發(fā)表了真實感受，給出了一系列建議。

住建部倪虹部長強調(diào)三點：

1.要以工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化為方向，大力推動建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮建筑業(yè)“促投資、穩(wěn)增長、保就業(yè)”的積極作用。 2.要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求。進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。 3.繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

市場最關(guān)注的莫過于：認房不認貸

簡單來說，目前只要你的名下有一套房，無論是不是貸款、有沒有還清房貸，之后買房一律按照二套房標準審批貸款。

而這次住建部強調(diào)的是，只要買家名下已經(jīng)沒有房產(chǎn)，那么依舊可以按照首套房標準審批貸款。

這么做的好處在于，大幅加速市場上的置換需求，減少買房者的資金壓力。

上海自2016年起開始實施認房又認貸，當時被媒體稱為：

史上最嚴調(diào)控新政

在認房又認貸的前提下，假設(shè)業(yè)主置換，賣一套買一套。

他把自家房子從原來60平米置換成90平米，在貸款審批的時候必須要付70%的首付，房貸利率為5.25%。

假設(shè)認房不認貸落地，那么賣一買一的首付資金比例立刻下降到35%，房貸利率也同步下降。

我們參考貝殼找房的數(shù)據(jù)，上海浦東新區(qū)開發(fā)浦東朱家灘小區(qū)，兩室一廳68平米的房子，總價600萬左右，對口明珠A優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)區(qū)。

（開發(fā)浦東小區(qū)價格來源：貝殼找房）

假設(shè)新落戶的上海人張三想為孩子在浦東買這樣一套房子，在認房又認貸的前提下，他從其他區(qū)的首套房置換到浦東的首付和利率成本大約是：

600萬*0.7=420萬首付，再加上稅費和5.5%的房貸利率。

假設(shè)認房不認貸落地，張三的賣一買一置換成本下降到：

600萬*0.35%=210萬首付，再加上稅費以及4.55%的房貸利率。

兩者首付相差210萬，原本不可能實現(xiàn)的目標，如今難度大大降低了。

北京的情況也類似，按照過去的政策二套房貸款認定首付比例高達80%，房貸利率高達5.25%，假設(shè)改為認房不認貸，首付比例立刻降低到35%，房貸利率變?yōu)?.75%。

在這之前，7月24日高層也有一場重要會議。

在涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的方面，會議重點強調(diào)要切實防范化解重點領(lǐng)域風險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢。

適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

同時加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

這是一劑強心針。

所謂房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，具體來說就是：

1.買家購買力下降 2.投資客逐漸離場 3.二手房掛牌量大增 4.市場觀望情緒濃重 5.樓市總規(guī)模見頂回落

既然增量房產(chǎn)無論是建設(shè)還是需求都在回落，那就把重心重新挪回到居住質(zhì)量上來。

也就是一周前審議通過的《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》。

文件已經(jīng)明確，城中村改造的重點在于改，而不是拆。

主城區(qū)常住人口超過1000萬被定義為超大城市，城區(qū)常住人口在500萬到1000萬之間，則稱為特大城市。

比如深圳的城中村和握手樓眾多，它們成了外來打工人口落地深圳的第一站。

城中村一方面提供了廉價、簡陋的居住環(huán)境，同時房屋整體破舊密集、公共服務(wù)幾乎為零、有些還有治安問題。

中國在2016年之后展開大規(guī)模貨幣化安置，城中村大量被拆遷，三四線棚改占比高達80%以上。

棚改的資金來源與最大功臣是央行主導(dǎo)的抵押補充貸款PSL，一個神奇的政策工具，解決了錢這個最大的問題。

具體的操作模式為：

一、首先央行向國開行發(fā)放貸款二、國開行通過棚改專項貸款向地方政府發(fā)貸款三、地方政府通過貨幣化安置向棚改居民發(fā)補償四、政府安排好拆遷與賣地找到開發(fā)商接盤五、地方政府賣地獲得資金后還國開行貸款六、國開行貸款最終還給央行形成資金閉環(huán)

很多自媒體一廂情愿地把這一次的超大特大城市改造，解讀為棚改2.0版本，恨不得明天全國樓市開始新一輪普漲。

這既不可能，也不適合樓市現(xiàn)狀。

新常態(tài)下，政府將聯(lián)合監(jiān)管部門，朝著一個方向去努力：

激活購買力，降低買房成本，提升房屋質(zhì)量。

房子一座圍城

不久前有網(wǎng)友在上海一個本地論壇上，發(fā)了一段對上海中產(chǎn)階層的定義：

3000萬固定資產(chǎn)、兩套房、家庭年收入70萬

網(wǎng)友們紛紛表示我看不懂，但我大受震撼。

（來源：網(wǎng)絡(luò)）

絕大部分新晉上海家庭，房子通常也就400萬到800萬之間，居住在80、90年代樓齡的老破小里是很正常的事情，能買得起核心地段三室一廳那是極少數(shù)。

于是很多人吐槽：

上海人只是有房而已，真的沒那么多現(xiàn)金流。

他們手里的房子只能出租，在當下市場下行的情況下無法迅速變現(xiàn)，每天都在虧損。

于是很多新上海人開始積極自救，甚至來了一輪反向置換。

過去的置換套路是：

60平米換90平米再換120平米，郊區(qū)換到市區(qū)、三房換到四房，為了改善生活提升居住品質(zhì)不斷向上海市中心置換。

如今的置換方法是：

把手里的老破小賣了，或者把一套100平米的核心地段大平層賣掉，置換到邊緣地區(qū)的一套80平米兩室一廳，一家人手里扣掉交易成本，還能剩下小幾十萬不等。

說人話就是：

大丈夫能屈能伸，買得起大平層，也住得慣老破小。

10年之前，提及中國樓市買房策略，市場上大部分專家、自媒體都會告訴你一句話：

加杠桿

搏一搏，單車變摩托。

（來源：B站）

于是各種炒房策略與理論層出不窮，很多人依靠一套房和各種空手套白狼技巧，賺到了人生中第一桶金。

一位炒房圈知名大V甚至發(fā)明了一個新詞：

全職炒房

他把自己的經(jīng)驗轉(zhuǎn)化為方法論，三個最關(guān)鍵的步驟是：

1.利用多張信用卡循環(huán)套取完成原始積累 2.利用養(yǎng)流水和高評方法，循環(huán)獲取低成本資金 3.利用多張身份證和假離婚等方式，破解限購障礙。

莎士比亞在《羅密歐與朱麗葉》中曾經(jīng)寫下：

這些殘暴的歡愉，終將以殘暴終結(jié)。

房子對于中國普通家庭來說，早就成了一座圍城。

外面的人想進去，里面的人出不來。

如今，城里城外的相互對視。

走，還是不走？該怎么走？

高層已經(jīng)給出了參考答案。

（免責聲明：本文為葉檀財經(jīng)據(jù)公開資料做出的客觀分析，不構(gòu)成投資建議，請勿以此作為投資依據(jù)。）

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作者：顧天杰編輯：始末

圖片：來源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪

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