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世界即時：中誠信托風控虛無：76億信托產品違約，底層資產“一女多嫁”

2022-11-14 17:53:15 來源：易簡財經

2021年7月，趙嘉（化名）通過中信銀行購買了《2021年中誠信托同鑫99號集合資金信托計劃》（下稱“同鑫99號”），共計300萬元。

(資料圖片僅供參考)

根據客戶經理的介紹，這個信托總規模高達76億元，主要投向大房企融創中國（01918.HK）在青島的多個項目。

為保險起見，趙嘉還讓家住青島的親戚前去樓盤現場調研，“項目都賣得挺好的”，趙嘉感覺這個信托挺靠譜。

直到今年6月，中誠信托宣布同鑫99號交易對手違約，趙嘉才突然想明白：已經在售賣的住宅項目，賣出去就有資金進行建設了，為什么還需要采用信托模式融資？

種種現象表明，信托資金最終并沒用到對應的項目上，而她多方打聽的結果是，資金被轉至融創總部“互相調配”。融創在今年5月暴雷，已無力償還這筆資金。

今年以來，房地產信托已經成為信托公司踩雷“高發地”。根據北京商報此前的統計，截止到7月，今年以來信托行業已發生116起違約時間，違約金額達到約744億元；其中房地產信托更是“違約大戶”，違約金額達到578.46億元，占比約77.77%。

但清流工作室發現，中誠信托“同鑫99號”違約，仍有特殊之處。同鑫99號所涉及的底層資產，不僅已有部分售罄，還有部分可能被融創用來多次融資，存在底層資產“一女多嫁”的情況，而多次融資的這些資金，同樣“不翼而飛”。

根據清流工作室梳理，中誠信托踩雷了融創、恒大、世茂和泰禾等暴雷房企。而在與恒大發布的信托中，也有部分資金并未用于信托合同約定的底層資產，可能被恒大集團挪走。

中誠信托作為受托人，是否盡職完成了投前盡調和資金監管？作為一家“死磕房地產”的信托公司，在整個行業景氣度下行之時，中誠信托又將如何收拾殘局？

融創已售項目多次融資？

“同鑫99號一共發了三期，每期大概200人，一共可能是600個投資人，客戶經理沒有否認這個數字。”趙嘉向清流工作室透露。

合同顯示，該信托總規模76億元，共分為兩個期限，18個月期的年化收益率預計在6.1%至6.9%，24個月期的年化收益率預計在6.4%到7%。中誠信托在今年6月發布臨時公告，稱融創一方未能按照約定支付2022年上半年的3.32億元回購溢價款，同鑫99號正式違約。

根據投資人提供的同鑫99號認購合同及中誠信托的計劃簡介，中誠信托聲稱這筆資金將用于融創旗下多個項目的開發建設。

但清流工作室發現，這些項目在信托發行時就已經部分進入預售階段獲得資金回籠，為何還需要巨額資金投入建設？

信托合同顯示，76億元信托資金中，有54億元用于受讓東方影都融創投資有限公司（下稱“影都融創”）所持有的三個青島項目收益權。

影都融創的三個項目分別是青島黃島區A-4-2一期、A-4-2二期及A-6-1項目。據青島網上房地產公布，A-4-2一期項目的8棟樓已有6棟樓早在2019年和2020年取得預售證且幾乎售罄。A-6-1項目也早在2020年和2021年陸續取得預售證，其中2021年5月，也就是同鑫99號成立前不久，就有6棟樓共計327套樓取得預售證并售罄。

同鑫99號總規模76億元，除去54億元被用于影都融創的開發，剩余22億元資金則用于受讓青島融創游艇產業投資有限公司（下稱“融創游艇”）兩個住宅項目的收益權，分別是游艇產業園C-2-2住宅項目和C-2-4住宅項目。與影都融創情況類似，信托成立之時，融創游艇的項目也有較大部分住宅進入預售階段且售罄。

此外，據中誠信托在合同中披露，影都融創旗下的三個項目對應的土地使用權均存在抵押登記，這些項目背后或有其他債務。

也就是說，這些進入銷售階段的項目，已有項目回款，還進一步通過信托募資，更可能存在其他抵押借款，一個底層資產被融資多次。照此計算，項目建設開發資金應當十分充裕，卻仍然欠著外債不還。上海票據交易所顯示，影都融創和融創游艇商票逾期余額分別為2.16億元和1.28億元。

更值得注意的是，同樣的標的被“一女二嫁”，融創游艇旗下項目早在另一份信托里被用作底層資產進行融資。

2020年，國通信托對外兜售一份《信聚合錦51號集合資金信托計劃》，該信托總規模9.55億元，資金用于受讓青島萬達游艇產業園（融創游艇曾用名）C-2- 2地塊住宅項目對應的全部資產收益權，最終用于標的項目的開發建設。而這只信聚合錦51號在今年上半年同樣出現逾期情況。

已經進入預售階段的C-2-2住宅項目，又被兩個信托產品用作底層資產融了兩次資，最終卻連利息都付不起。

一份由中信銀行提供給投資人，且蓋有中誠信托印章的同鑫99號信托計劃簡介顯示，信托的第一還款來源是影都融創和融創游艇旗下項目的銷售回款。但在今年發布的三則違約公告里，中誠信托卻只字不提第一還款來源。

同鑫99號的76億資金，以及項目的銷售回款，到底去哪兒了？一個可能的原因是，信托資金根本沒有進入底層項目，而是被融創挪至他處。

投資人趙嘉將了解到的情況轉述清流工作室，中誠信托的人曾向客戶表示，融創的資金均轉至北方總公司互相調配。

今年5月，融創未能在30天寬限期內支付四筆美元債到期利息，正式宣布債務違約，隨后境內外債務、項目貸款、商票及理財全面逾期，多個信托被爆違約。近日，融創還被中融信托指控擅自更換保險柜鎖芯，并劃走11億元資金。

中誠信托也在違約公告中表示，同鑫99號的擔保人融創集團資金鏈緊張，已無力承擔擔保責任。投資人最后的希望，落在融創關聯方北京泛海東風置業有限公司（下稱“泛海東風”）身上。

為了增強信托的可信度，泛海東風作為共同回購義務人，將自身100%股權及其持有的地塊作為抵押。泛海東風由泛海建設控股有限公司控股，而泛海建設在2019年3月轉讓到融創集團名下，因此發行同鑫99號信托時，泛海東風屬于融創系公司。

中誠信托表示，泛海東風抵押的地塊項目截至今年8月仍未取得施工許可證。但投資人發現，中誠信托在這件事上仍然在說謊。根據北京市住房和城鄉建設委員會披露，泛海東風早在2021年4月取得施工許可證。

泛海東風這個地塊，是融創從泛海手中收購，歷史遺留問題較多。泛海東風不僅與原工程方有債務糾紛，還可能也被拿去融資，目前出現被調查的問題。11月4日，中誠信托再次發布公告，告知投資人泛海東風地塊被債權人民生銀行起訴，現已被北京金融法院調查。

中誠信托風控失效，資金頻遭挪用

中城信托在同鑫99號的合同中表示，對信托資金的管控措施是：向抵押人泛海東風公司委派1名駐場代表，并對信托資金的使用、抵押物項目開發建設進程等進行監管。然而，目前信托資金可能被融創挪用，而抵押物項目也被查封。

這不是中誠信托第一次風控失效，信托資金被挪用的情況早有先例。

據媒體報道，中誠信托誠晟18號也已暴雷。該信托產品的融資方是江蘇省建工集團控股有限公司（下稱“建工控股”）及江蘇省建工集團有限公司（下稱“建工集團”），恒大使用土地對項目進行擔保。

信托約定，資金用于上述兩家公司的日常經營活動。

但建工集團于2021年10月14日發布的涉及重大訴訟（仲裁）的公告顯示，恒大集團向中誠信托申請信托款項，建工控股只是作為一個放款通道，通過這個通道，信托款項以“小引戰”形式投入恒大地產集團旗下的貴州凱地置業有限公司和貴州銅仁恒大碧灣置業有限公司，信托款項季度利息歸還依賴于兩家項目公司的還款，本金歸還依賴于恒大地產集團貴陽置業有限公司回購股權時產生的現金流。

這意味著，誠晟18號的資金，也并沒有按照約定投入兩家建工公司，而是最終流向了恒大。

建工集團表示，由于恒大兩家項目公司從 2021年第3季度開始不再支付用于歸還信托的利息，建工控股也因此沒有再支付信托的利息。

中誠信托為恒大發售的另一只信托產品“新能源3號信托計劃”，也被投資人質疑挪用資金。

據媒體報道，投資人提供的新能源3號說明書顯示，26億元的信托融資款是用于上海國能新能源汽車有限公司（下稱“上海國能”，現已更名為恒大恒馳新能源汽車（上海）有限公司）負責的上海車廠一期項目的建設、原材料/設備采購、研發費用及支付上海國能日常經營費用。

但投資人向中誠信托發出投訴函中提及，恒大集團相關人員曾透露，上海國能在收到信托資金后將全部信托資金都轉賬給了恒大集團自己的子公司。如今，新能源3號信托已經暴雷，該信托產品的抵押物為恒大地產位于鄭州的多幅住宅用地，因長時間未開發，已經被當地政府無償收回。

面對信托資金被挪用、抵押物追償無果，多個信托產品的投資人均質疑，中誠信托作為受托人，是否盡職完成了投前盡調和資金監管？

中誠信托前身是中煤信托，成立于1995年。中誠信托背靠中國人民保險集團公司（簡稱人保集團）等十余家股東，資本實力較為雄厚。

中誠信托被認為是“死磕房地產”的一家信托，設立大量投向房地產的信托。根據中誠信托2021年年報，自營資產運用到房地產的金額為73億元，占比為33.66%。信托資金運用到房地產的金額接近700億元，占比也接近3成。

在房地產業高歌猛進的時代，中誠信托也隨著行業業績增長迅速。到2021年底，中誠信托的信托資產規模超過2000億元，自營資產超過200億元。

但隨著地產的下行，加之中誠信托風控薄弱，近年也踩了不少雷。除了融創、恒大，中誠信托為世茂、泰禾等公司發行的信托也相繼暴雷。2021年，中誠信托信托項目收入從2020年的137億元下降到130億元，凈利潤虧損接近10億元。

標簽：中誠信托信托產品