當前滾動:民營房企熬過冬天？
原創首發 | 金角財經（ID: F-Jinjiao)
作者 | 林石
【資料圖】
房地產好像有救了。
剛剛過去的一周，原本只剩半條命的民營房企們，股債都迎來了久違的大漲。
碧桂園、龍湖的股價，迅速從底部上漲了3倍，旭輝的股價從底部上漲接近4倍，創下一天上漲72%的記錄。
債市也沒落后，旭輝、龍湖、碧桂園、金地的多個地產債漲幅都超過20%——這已經是本周的第二個臨停潮。對比9月以來跌跌不休的局面，可謂是打了個翻身仗。
11月8日，交易商協會官網發文表示，將推進并擴大民營企業債券融資支持工具（第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，金額達到約2500億元。
隨后，“金融16條”、“銀行保函置換預售監管資金”繼續跟進，市場驚呼“房地產政策底到了”，“軟著陸可期”。
如果算上之前公布的6000億房地產專項貸款、2000億保交樓專項借款等等的支持政策，今年宣布用來支持房地產行業的資金已經超過萬億。
先不說究竟有多少能到民營房企手上，好歹這份誠意是實打實的。
這一次，會成為拯救房地產行業的定海神針嗎？
第二支箭
先說說這2500億是怎么回事。
最早是2018年，針對當時部分民營企業遇到的融資困難問題，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業拓展融資。
其中債券渠道的支持，就是“第二支箭”。
官方解釋是：“由人民銀行依法向專業機構提供初始資金支持，委托其按照市場化運作、防范風險原則，為經營正常、流動性遇到暫時困難的民營企業發債提供增信支持。”其中還提到，條件成熟時可引入商業銀行、保險公司資金自愿參與，建立風險共擔機制。
要換做以前，這壓根和房企就沒多少關系。
一是，這三支箭強調的是支持實體經濟，當時房地產算不算實體經濟還沒蓋棺定論呢；二是，2018年的房企們，還真不稀罕這玩意。
這不暴雷潮一來，民營房企們大都泡水里了嘛，“2500億”才成了救命的稻草。
數據截至11月10日
“第二支箭”的應用早有案例，那就是6家示范房企。
今年5月的時候，碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選定為示范房企，獲準通過信用保護工具的方式發行人民幣債券。后來又陸續增加了遠洋集團、新城控股和金地集團。
所謂“信用保護工具”，包括了信用風險緩釋合約（CRMA）、信用風險緩釋憑證（CRMW）等。更直接的方式，就是監管機構找來的中債信用增進公司，它將對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”。
總之就是房企放心飛，有人來兜底。
5月，龍湖先后發行規模為5億元公司債、4.02億元供應鏈ABS；碧桂園與美的置業隨后跟進，碧桂園發行5億元公司債，美的置業發行規模為10億元。
8月，龍湖發行規模15億元人民幣的中票；9月，美的置業發行規模10億元人民幣的中票，新城控股發行規模10億元的中票......
首批示范房企成功發債39.02億，圖片來源：焦點財經
僅中債增通過直接擔保方式成功發債的規模已經達到83.68億。
11月初，交易商協會、中國房地產業協會又聯合中債增進公司，找來21家民營房企開了一次座談會。會上明確中債增進公司將繼續加大對民營房企發債的支持力度。
其中龍湖、美的、新城、、旭輝集團、卓越集團等企業已經在推進第二輪增信發行項目，金輝、雅居樂等民營房企則是在“積極準備中”。
據21世紀經濟報道報道，此次增信發債涉及金額約200億元。
至于這一次的2500億，據外媒報道，僅龍湖集團、新城控股、美的置業這三家就已經分別有200億元人民幣、150億元人民幣和50億元的債券額度。
另外還有一點是，交易商協會的文章提到，這次的“第二支箭”還包括了以“直接購買債券”的形式支持民營企業發債融資。
感動，太感動了。
不救不行
民營房企們估計很想背一回《出師表》：此誠危急存亡之秋也。
因為實在太難搞錢了。
雖然說，今年宣布用來支持房地產行業的資金已經超過萬億，但對民營房企來說基本很難起到作用。
2000億保交樓專項借款，目的是防止項目爛尾，對于深陷流動性危機的房企來說，只能說聊勝于無。6000億房地產專項貸款，民營房企本來拿地和銷售就少，無論是開發貸還是按揭貸都很難得到支持，最后又變成國企、央企們拿了大頭。
發債的對比更明顯。
據中指院數據，2022年1-10月，房企信用債發行總額為4003.9億元，其中民營房企發債規模占比僅為5%左右。
總共也就200億上下，里面還包括了中債增擔保下才發行的80多億。
這里還必須再提一嘴中債增的背景。中債增成立于2009年，由銀行間交易商協會聯合中石油、國網英大、中化股份、北京國有資本、首鋼集團、中銀資產等聯合發起成立，是國內首家信用增進公司。
在這次被拉過來為“示范房企”背書之前，中債增的客戶名單上基本就是地方城投公司。
找來中債增的原因也很明顯，如果沒有這種“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，真沒有幾家民營房企的債券能成功發行。
至于海外債就更不用說了，兩個字——躺平。
除了富力奇跡般地完成了467億元的境內外債務展期以外，大多數房企面臨債務危機的第一選擇往往是，放棄海外債。
畢竟國內努力“自救”，還可能等來一個中債增呢。國外，等來的可能是一個接一個的“垃圾”評級。
債券市場上的表現也很能說明情況。像如今仍然深陷漩渦的恒大，大多數債券最近的交易價格已經跌到了面值的4%。彭博指數顯示，以地產債為主的中資高收益美元債已經連續五個季度，錄得接近兩位數的跌幅。
有鑒于此，50強房企里已經有過半數的房企“主動”撤銷了評級——畢竟用不上，還得花錢，何必呢。
總不能指望賣房吧？
今年1—9月份，商品房銷售面積同比下降22.2%，商品房銷售額下降26.3%，其中住宅銷售額下降28.6%。
百強房企的銷售額甚至同比下降了 45.8%——這還是在國企央企們拉了一把數據的情況下。
多數民營房企的銷售額下降已經跌到了50%，有的2021年30強房企甚至下降到了70%。
再不救，可能就沒機會救了。
僧多粥少
2500億肯定不夠。
克而瑞研究中心數據顯示，2022年四季度，200家核心房企境內外債券合計到期規模達1812億元，其中海外債約為617億元。民營房企共有1000億元債券到期，海外債約占總規模的43%。
到了2023 年，民營房地產企業到期的境內債券總量為987 億元，境外債券總量是6200 億元人民幣左右。
況且這2500億也不是全部用來支持房地產企業的，說杯水車薪有點過分，但肯定是捉襟見肘。
按照今年的政策走向，目標對象已經很明確——“優質房企”。
早在去年底，央行和銀保監會聯合出臺的《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》就提到，要支持優質的房地產企業兼并收購重點房地產企業的項目，并為優質房企提供并購貸支持，加大債券支持力度等。
當時的央行金融市場司司長鄒瀾就表示，從近幾年的數據看，現有的10萬余家房企中，每年都會有將近500家的企業進入司法破產重整，這是行業優勝劣汰、實現出清的重要方式。
2021年，還是民營房企人人自危自顧不暇的時候，當時“優質房企”的主力還是國企、央企居多。
這一次的2500億，如果能夠實打實地落到優質民營房企手上，房地產的信心未必就不會回來。
這不，更重磅的內容緊隨而來。
就在昨天，一份由央行和銀保監會聯合發布的文件《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，在地產圈熱傳。
這個又被稱為“金融16條措施”的文件，開頭第一條就明明白白地寫了：
“對國有、民營的各類房地產企業一視同仁”。
第五條則強調：
“推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持”。
16條措施看下來，涉及房企、購房者、租房市場，可謂面面俱到、用心良苦。
同一天，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合發布了《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，允許商業銀行與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。在保函有效期內，如監管賬戶內剩余資金不足以支付項目工程款，出函銀行應立即履約墊付。
至于效果，股市反正已經漲瘋了——A股新華聯、新城控股、金地集團等多股漲停，港股碧桂園盤中拉升漲超50%，合景泰富集團、雅居樂集團、富力地產等漲超30%。
昨日內房股表現，來源：同花順
對于房企們來說，這無疑是一記強心針。
但是，政策底不等于市場底，救急不救窮，都注定了這不會是一次“慈善式”的救市。
對大部分民營房企來說，這個冬天依然難以逾越。
參考資料：
1. 中新經緯《丁祖昱：民營房企四季度債券到期規模超千億元》
2. 焦點財經《起底示范房企39億“信保債”，33家券商名單曝光 》
3. 時代財經《央行放出“第二支箭”，2500億馳援民企發債，地產優等生又收大禮包》
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