美元債暫停還，內債按期兌付！“小碧桂園”搞什么？
摘要：能否度過寒冬（歡迎關注杠桿地產）
【資料圖】
撰文|桿姐&編輯|雯雯
盡管全國很多人的生活受到極大影響，房企銷售依舊不見回暖，但房地產行業，乃至經濟生活各方面，開始感受到2022年以來最大的誠意。
“防控20條”、“金融救市16條”、系列重要國際會面及外訪……很多朋友，包括杠桿地產都認為，只要認真執行，2023年初，地產也好，經濟也罷，有望迎來一定反彈，至少觸底有望而不是繼續下沉。
不過，春天之前的寒冷也是劇烈的。
能不能熬過這個寒冬，對于部分房企來說，本身是一個問題。
有“小碧桂園”之稱的浙系房企中梁控股，近期似乎成為困難中的困難。
日前（2022年11月13日），該司發布公告：
暫停支付本公司境外債務項下所有應付的本金和利息。
聘請國泰君安國際擔任財務顧問及盛德律師事務所擔任法律顧問，協助本公司與境外債務持有人進行透明的對話。本公司及其顧問團隊將與境外債務持有人共同探討一切可行選項以尋求整體解決現有的境外債務困境，確保本公司的長遠未來，維護所有持份者的利益。
中梁控股往昔的高杠桿、跨越式發展，到底為其今天的經營和財務處境埋下了什么，能否度過寒冬？杠桿地產今天詳細談一談。
1、美元債：還了不少，但真的沒辦法再守時還款
在這份公告中，中梁控股做了披露，該集團有息負債總額，由2021年末的約人民幣（貨幣單位下同，不再贅述）402.0億元，降至2022年三季度末的285.8億元。
具體來說，境內有息負債總額約為199.6億元、境外有息負債總額約為86.2億元。
公告說，這是根據未經審計的集團管理帳目。
中梁控股作了介紹，從2021年7月開始，該集團主要以自有資金，向境外債權人歸還或回購合共超過12億美元本金及利息的境外債券或貸款。
于2022年5月及6月，分別完成兩輪對2022年5月票據、2022年7月票據的交換要約——杠桿地產解釋一下，簡單說就是成功展期，暫時緩解境外債務的壓力。
不過截至此次公告之日，該司的境外債務（包括境外優先票據和私募貸款）的未償還本金合
共約美元11.8億（約人民幣86.2億）。
其中境外優先票據的未償還本金合共約美元9.3億（約人民幣67.9億），境外私募貸款的未償還本金合共約美元2.5億（約人民幣18.3億）。
按照公告披露，中梁控股近期有兩筆即將利息到期的境外優先票據：
1）本公司發行的于聯交所上市的2023年4月到期12%優先票據（“2023年4月票據I”，ISIN: XS2386495100）的未償還本金總額為200,000,000美 元， 其項下一筆金額為12,000,000美元的利息于2022年10月17日到期應付。本公司有30天寬限期支付利息。截至本公告日期，本公司尚未支付相關款項。
注意，利息高達12%，且實際已經到期，只是有30天寬限。但馬上30天寬限期也要到了，還是兌付不了。
2）本公司發行的于新加坡證券交易所有限公司上市的2023年4月到期8.75%優先票據（“2023年4月票據II”，ISIN: XS2476291062）的未償還本金總額為224,224,517美元，其項下一筆金額為8,011,317.77美元的利息于2022年10月15日到期應付。本公司有30天寬限期支付利息。截至本公告日期，本公司尚未支付相關款項。
這一筆好一點，利息8.75%，當然嚴格說資金成本也不便宜。這筆款項亦有30天寬限期，但是同樣在發該公告前，也是即將到期，未付。
所以，才有了這個公告。
中梁控股訴苦說，其一直倚賴其內部現金資源，并從境內匯出現金以履行境外償付義務?，F
在絕大部分貨幣資金受到地方政府的政策規定，必須在指定的銀行賬戶作嚴格的預售資金監管以確保在建物業的完工。
按現在的情況，即使該司竭盡全力，可用于支付境外債務的資金仍持續受壓，預期短期內無法產生履行目前和日后境外債務所需之足夠現金。
說這些的目的，自然是說不會在寬限期內支付2023年4月票據I及2023年4月票據II的到期應付利息。
不過還好，至少發公告之前，中梁控股稱未收到任何關于2023年4月票據I及2023年4月票據II的相關債務持有人就加速還款發出的任何通知。
這個信息，可能潛臺詞是有做溝通。
正如文初杠桿地產所寫，中梁控股已經聘請了專業機構協助對話、溝通。能否解決債務困境，我們拭目以待。
2、內債：為何按期兌付
說起來，上述兩筆到期需要支付的，僅僅是美元債利息，并不是本金，絕對數字要說也不算非常大。
可是，怎么幾百萬美元、千萬美元的利息就付不出？這就和當下的大背景分不開。
1）如公告所言，2021年中以來，中國房地產行業經營環境發生了重大變化，部分的民營房企陸續暴露流動性問題，融資困難。
2022年初以來，中國房地產行業情緒與經營及融資環境持續惡化。民營房企的融資持續減少，更發生多宗負面信貸事件，加上從嚴的疫情管控措施影響需求、購房者情緒持續低迷，房地產銷售普遍下跌。
同時如上文所述，絕大部分貨幣資金受到地方政府的政策規定，必須在指定銀行賬戶作嚴格的預售資金監管以確保在建物業的完工。
不過這或許并非原因的全部。
2）外債利息付不出，國內的債務償付方面卻是正常的。
中梁控股官方微信號2022年11月7日披露，已按期完成“長城嘉信-中梁地產購房尾款資產支持專項計劃”的全部本金及預期收益兌付和分配。至此，中梁控股境內公開債務已全部還清。
根據報道，該資產支持專項計劃于2020年11月6日在深交所掛牌發行，計劃管理人為長城嘉信，托管行為民生銀行。
總發行規模3.4億元，其中優先A發行規模1.8億元，債項評級AAA；優先B發行規模1.4億元，債項評級AA+；次級發行規模0.2億元。
這就有趣，外債利息和本金決定暫停，國內的債務卻還了——其實這樣的情況，在很多房企身上都相似上演過。
隨著歐美的持續暴力加息，歐美資金的無風險利率動輒都好幾個點了，加上國內房企的銷售和信用狀況，本來就沒有可能再發美元債。
3）對于多數我國房企來說，業務重心也在國內，監管和未來融資的主要來源，也是國內。因此集中有限的資金還內債、保交付和日常運營，才能維持國內的信用。
這對于國內再融資、正常銷售都是前提。
從年初開始，相關部門就在想辦法給民營房企增信，以發債，當然效果不是很好。隨著“金融16條”的發布，或許局面有一定改善。
恰好，11月初，中國銀行間市場交易商協會“第二支箭”延期擴容，由央行再貸款提供資金支持，預計可提供約2500億元民營企業債券融資。
目前，龍湖、新城控股和美的置業已確認為首批受益于“第二支箭 ”計劃的發行人。
中梁控股自然是不想錯過。相關報道也基本確認了這一點。
不管成不成，國內債務該還的還了，保住國內的信用，才能看到再融資的希望。中梁控股不傻，門清著啦。
3、經營、銷售壓力極大
經營、銷售承壓，這是不用說的，但是杠桿地產也不能不說吧。一個房企維持運作靠什么，第一就是比較正常的銷售，然后可以順利借錢。
通過這兩方面，才能保證現金流不斷。
此前，借錢的路是被堵得要死不活。不僅如此，杠桿地產上文所述，動不動還面臨償債危機。那么，更加凸顯銷售的重要。
問題是，銷售又非常不好，韭菜越來越少，觀望、不炒、沒錢……
我們可以看到的最新財報是2022年中報。2022上半年，中梁控股實現營收223.4億元，同比下滑32.10%。
同期，實現毛利37.75億元，同比下滑44.74%。
歸母凈利潤4.38億元，雖然下滑了68.28%——起碼還有一點利潤，不少房企已經是虧損。
當然，毛利率下滑得是很厲害的。2021上半年還有20.8%，如今下降到16.9%。
主要由于期內交付的物業項目的平均售價相對有關土地收購成本較低所致。
至于凈利率，由2021年同期的7.84%，降至3.84%。
2022上半年，杠桿地產看到，中梁控股的融資收入（主要是銀行利息收入）按年減少約59.2%，僅7930萬元——幾乎就是融不到啥錢了。
而融資成本按年上升約4.6%，2.17億元。
根據最新的銷售快報。
2022年10月，中梁控股合約銷售（連合營企業及聯營公司的合約銷售）金額約55億元，合約銷售面積約51.2萬平米。同期合約銷售均價約10700元/平米。
2021年同期銷售金額為122億元，合約銷售面積約117.5萬平米。
這下滑幅度可以想見。
2022年前10月，累計合約銷售（連合營企業及聯營公司的合約銷售）金額約576億元，累計合約銷售面積約558.4萬平米。
2021年同期，累計合約銷售1433億元，累計合約銷售面積約1167.9萬平米。
對了，2022年前10月，合約銷售均價約10300元/平米——2021年同期該數字為12300元/平米，也就是價格降低了。
到底是結構原因，還是主動降價促銷？
中梁控股在公告中說，2022年前10個月，該司交付合計總建筑面積約500萬平米、約5萬套的物業單位。
該集團正持續采取措施加快境內銷售及現金回款，提高經營效率、控制風險及節約成本。
能交付是好事，祝浙系大亨中梁控股好運，希望這個寒冬可以挺過去。
本文未標注出處的財務圖表，均源自中梁控股有關公告，特此說明并致謝
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