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房地產底部繼續探底！前11月全國房貸復蘇緩慢

2022-12-15 22:15:33 來源：謝逸楓

文/謝逸楓

【資料圖】

12月12日晚，一組金融主管部門的信貸數據顯示，2022年1月-11月，人民幣貸款累計增加19.71萬億元，同比多增1.09萬億元。11月人民幣貸款增加1.21萬億元，同比少增596億元。

相比2022年10月6152億元的新增規模，出現回暖。其中企業中長期貸款增長強勁，占到了11月新增人民幣貸款的六成，企業短期貸款則出現了減少。住戶部門貸款告別了10月的負增長，其中居民中長期貸款較10月出現回暖。

即使2022年11月新增貸款、居住貸款、個人住房貸款比10月有所增長，回暖，同比依然是下降。由于市場缺乏流動性，企業負債大，經營收入下降，表明實體需求尚未真正確立拐點。而房地產底部繼續探底，探底周期拉長趨勢不變。

11月人民幣貸款增加1.21萬億元，同比少增596億元。其中11月住戶貸款增加2627億元，短期貸款增加525億元，代表個人住房貸款的中長期貸款增加2103億元。說明住戶部門貸款告別了10月的負增長，個人住房貸款較10月出現回暖。

11月房地產市場銷售未見明顯好轉，一系列穩房地產市場舉措效用的發揮還將集中體現在供給端，購房者觀望情緒濃厚，11月居民中長期貸款同比少增幅度大。隨著穩房地產融資、需求端的政策實質落地下，政策效果有一定的顯現。

受疫情新發多發、利率上行、國內外需求同步走弱和前期出臺的準財政刺激政策支撐作用減弱等因素的疊加影響，11月社融、信貸增速均超預期回落，且結構上居民信用收縮壓力加劇，反映出房地產、消費持續疲弱，需政策加大力度穩定預期、提振信心、支持恢復。

當前實體有效需求不足仍待提振，決定貨幣政策維持寬松仍有必要，但疫情防控優化等政策對未來經濟恢復形成支撐，預計短期內貨幣寬松大幅加碼的概率不大，重點聚焦加力穩地產和加大對普惠、綠色、科創等領域的結構性支持力度。

M1回落

2022年11月末M1同比增長4.6%，10月5.8%、9月6.4%、8月6.1%、7月6.7%、6月5.8%、5月4.6%、4月5.1%、3月4.7%、2月4.7%、1月1.9%。2021年12月M1同比增長3.5%、11月3%、10月2.8%、9月3.1%、8月4.2%。

11月末，M2余額264.7萬億元，同比增長12.4%，增速分別比上月末和上年同期高0.6%和3.9%。M1余額達到66.7萬億元，同比增長4.6%，增速比上月末低1.2%，比上年同期高1.6%。

剪刀差擴大

11月M2與M1剪刀差為7.8%，較上月擴大1.8%。10月6%，9月5.7%、8月6.1%、7月5.3%、6月末5.6%。11月末M1同比增長4.6%，增速較上月回落1.2%。

由于實體經濟不活躍，M1增速放緩，擴大了M2與M1的剪刀差。11月M1與M2增速剪刀差較上月擴大1.8%，由上月的-6.0%走擴至-7.8%。表明寬貨幣向寬信用的轉化面臨困難，預示著經濟恢復有所放緩。

M1與M2“剪刀差”的擴大在一定程度上反映了經濟下行壓力大背景下，企業投資意愿的情況。若差值較小則表明企業投資意愿較強，資金較好地流入到實體當中。

M2回升

2022年11月末M2同比增長12.4%、10月11.8%、9月12.1%、8月12.2%、7月12%、6月11.4%、5月11.1%、4月10.5%、3月9.7%、2月9.2%、1月9.8%、2021年12月9%%，11月8.5%、10月8.7%、9月8.3%、8月8.2%。

M2同比增速增長0.6%，依然創逾6年次高。11月穩增長政策繼續推進，貨幣供給支撐M2增速。基礎貨幣增加和理財贖回是M2回升主因，盈利下降和地產低迷拖累M1回落，11月末M2同比增長12.4%，較上月提高0.6%。

11月央行大幅增加設備更新再貸款和PSL的投放，導致基礎貨幣增加，再經過貨幣乘數效應的數倍放大，對M2增速回升形成最主要支撐。受近期債市大幅調整，理財市場遭遇“贖回潮”的影響，居民存款環比大幅多增。

受繳稅高峰期過去和近期財政支出增加的影響，有利于階段性增加同時段銀行體系存款，有利于M2回升。去年同期基數降低，導致翹尾因素較上月回落0.9個百分點，亦對 M2增速形成支撐。

3.4萬億元

11月M2同比增長12.4%，說明11月比10月購買力多了3.4萬億元。11月存款準備金下降，越低表示借出去的就會越多，M2是錢累計起來，最大的風險，即杠桿會越大，容易形成金融風險。

3.4萬億元放水，目的就是要激活經濟，給制造業融資，然后發給老百姓工資，增加收入，以后刺激消費。究竟3.4萬億元去哪里了？11 月全國制造業PMI 錄得48%，刷新今年5 月以來新低。

前11月固定資產投資增長5.3%，回落0.5%。11社會消費品零售總額同比下降5.9%，前11月下降0.1%，說明3.4萬億元大多沒有進入投資和消費，因為增速是負增長，增速回落。

11月人民幣存款增加2.95萬億，說明M2的錢部分被存在銀行。沒有存的資金流入渠道看，基本上就是兩個地方，樓市、股市。當下樓市沒有復蘇，剩余就是股市，11月A股總市值比10月增加了6.9萬億元。

國家的防疫之財、自救之錢邏輯，首先把大盤盤活了，下面才有生存。眼下最困難是房地產，用最少的代價實現房地產軟著陸是最好的，直接發錢成美國的特色，容易形成風險。

股市的融資渠道，已經打開，特別是2022年11月份的房企恢復股市融資政策。穩企業、穩就業、穩信心，但是股市的企業獲利多，普通老百姓的獲利小。11月的降準，進一步放了錢出來

目前股市中醫藥板塊的飛揚，和11月、12月“救”房地產如出一轍。值得注意的不是救企業，是企業資本撈錢，通過股市上漲，獲得融資、增利，最擔心就是跑路。

目的是穩住國企、央企、優秀民企，修復風險企業，讓債務違約的企業出清。上市房企一樣，既賣了房，又賺股錢。因此，大股東分紅、套現，用于經營、交樓、買地稱為市場現象。

房貸轉暖

11月人民幣貸款增加1.21萬億元，同比少增596億元。分部門看，其中住戶貸款增加2627億元，其中，短期貸款增加525億元，中長期貸款增加2103億元。

11月人民幣新增貸款1.21萬億元（10月6152億元、9月2.47萬億元、8月1.25萬億元、7月6790億元），同比少增596億元。其中代表個人住房貸款的中長期貸款新增2103億元（10月332億元、9月3456億元、8月2568億元、7月1486億元），透露出房貸復蘇緩慢。

2022年前11月人民幣貸款累計增加19.91萬億元，同比多增1.09萬億元。其中住戶貸款增加3.6727萬億元，短期貸款增加1.1424萬億元，代表住房貸款的中長期貸款增加2.5303萬億。

按照11月、前11月樓市的全國商品銷售成交、11月全國房價、70城房價數據看，即使降準、降息、9月房貸反彈、地方政策松綁、供應增加，由于政策松綁力度小、疫情、購房者信心未恢復，樓市依然未見底，處于探底階段。

11月份居民部門新增貸款同比減少4710億元，同比降幅與上月相當，改善有限，且近20個月中有19個月出現同比負增，反映出居民消費和購房需求恢復持續疲弱，居民信用收縮壓力仍大。

主要原因是受疫情反復、居民增收困難、房地產市場預期尚未明顯扭轉等因素的疊加影響，居民中長貸同比減少3718億元，仍是居民部門信貸收縮的主要拖累項。

高頻數據顯示，11月份國內30大中城市商品房成交面積同比減少24.8%，降幅較上月繼續擴大，房地產市場依舊偏冷。受疫情多發散發、居民增收就業困難、消費意愿不足和消費場景受限等因素的影響，居民消費恢復或持續放緩。

致居民新增短貸同比減少992億元，同比降幅較上月繼續擴大。綜合1-11月數據顯示，居民短貸和中長貸分別累計同比減少約7300億元和3.16萬億元。后者降幅持續大幅攀升，居民部門信用收縮壓力亟需政策加力緩解。

房貸占比腰斬

11月人民幣新增貸款1.21萬億元（10月6152億元、9月2.47萬億元、8月1.25萬億元、7月6790億元），同比少增596億元。其中代表個人住房貸款的中長期貸款新增2103億元（10月332億元、9月3456億元、8月2568億元、7月1486億元）。

前11月住戶貸款占新增貸款的18.44%，前10月、前三季度住戶貸款占新增貸款的18.86%，前8月占17%。而代表住房貸款的中長期貸款占新增貸款的12.70%、前10月占12.58%、前三季度占12.83%，前8月占12%。

11月住房貸款占新增貸款的17.38%，10月5.39%、9月戶貸款占新增貸款的13.99%、8月21%，意味著下有所回升。值得注意的是個人住房貸款占新增貸款連續一年以上未回到超過25%水平，意味著銀行對于個人住房貸款放松沒有恢復到市場正常水平。

標簽：中長期貸款

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